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現(xiàn)場(chǎng)回顧:陳基強(qiáng)博士--中國(guó)地產(chǎn)與金融服務(wù)
2014-05-21 12:11:37

"商業(yè)地產(chǎn)的核心是長(zhǎng)期持有和如何出貨”。商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期持有用什么錢、什么利息持,有絕對(duì)性的分別。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是靠零散出售,其整體租金和物業(yè)售價(jià)的商業(yè)價(jià)值非常低。5月19日,第十四期“每日之星”有幸邀請(qǐng)基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng),與海友們分享交流金融服務(wù)如何給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大溢價(jià)空間,及其商業(yè)地產(chǎn)投資和傳承背后的思考。

在通貨膨脹的情況下,房?jī)r(jià)持平是很難的。假如說(shuō)可持平其實(shí)就是房?jī)r(jià)在跌,通貨膨脹跟利息會(huì)吃掉房?jī)r(jià)。陳總告訴我們投資房產(chǎn)、判斷未來(lái)的趨勢(shì),需有大量的數(shù)據(jù)和其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)考核和說(shuō)明,不能只憑感覺說(shuō)事。

在商海通平臺(tái)上,個(gè)人投資和公司投資也是海友們關(guān)注的話題。陳總建議,公司以擅長(zhǎng)方式去做投資,個(gè)人投資以簡(jiǎn)單為主。在國(guó)內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓,這種方法對(duì)管理的要求相對(duì)較低,需要的服務(wù)又能非常簡(jiǎn)單的外包。買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)對(duì)抗貨膨脹是最好的方法。

一、商業(yè)地產(chǎn)與金融服務(wù)

李國(guó)盛:【每日一星,第十四期】今晚8點(diǎn),基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng),做客每日一星,交流《中國(guó)地產(chǎn)與金融服務(wù)》,歡迎陳總。

朱慰歡:等待著,歡迎陳總。請(qǐng)問(wèn)陳總,作為房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者,是服務(wù)什么?謝謝

Dr. Stanley:各位海友好,今天晚上有機(jī)會(huì)在紋如和李總的安排之下跟大家交流。今天準(zhǔn)備了一個(gè)主題的話題;房地產(chǎn)和金融,另外兩個(gè)副的話題與大家交流。先跟大家分享一下2013年商業(yè)地產(chǎn)租金,收入排行榜。

方正:房地產(chǎn)現(xiàn)在撲朔迷離,需要聽聽陳總的專家之言!

Dr. Stanley:1.九龍倉(cāng)111億;2.太古96.7億;3.新鴻基90.7億;4.萬(wàn)達(dá)85.6億。大家用幾分鐘消化一下剛剛的數(shù)字等下我們回來(lái)談下商業(yè)地產(chǎn)跟金融。

林常青:@Dr. Stanley 很久不見!2005-2006年在京參加ccim幾次活動(dòng)時(shí)交流過(guò)!

H.Xu:@Dr. Stanley 基強(qiáng)兄,十年未見了!

Dr. Stanley:在內(nèi)地外資港資房企中涉足商業(yè)地產(chǎn)的十八家企房企的租金收入排行榜單上,九龍倉(cāng)、太古地產(chǎn)、新鴻基,這三家港資房企租金位列前三,收入分別為111.33億 96.73億 90.78億, 同時(shí)新鴻基也占領(lǐng)了香港地產(chǎn)上市公司最大的股價(jià)。黑馬恒隆和嘉里也有非常好的表現(xiàn),香港的住宅地產(chǎn)在1997年前,獨(dú)占頭四名。跟過(guò)去十年中國(guó)的地產(chǎn),非常相像,是嗎?但10年、15年后還會(huì)是這樣嗎?地產(chǎn)公司的價(jià)值在股價(jià), 不在于你某一年或某一年里極大的盈利, 而是能否有穩(wěn)定的每年的正的遞增長(zhǎng),資本市場(chǎng)對(duì)于你的末來(lái)盈利有明確的預(yù)期及實(shí)現(xiàn)。剛要賣出的杭州綠城和香港新鴻基就是最好的兩個(gè)相反的例子。房地產(chǎn)投行,其實(shí)就是房地產(chǎn)的金融的服務(wù),我們經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域主要有四部分,分別為:1. 房地產(chǎn)基金;2.房地產(chǎn)投資顧問(wèn);3.房地產(chǎn)大宗買賣;4.房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理。根據(jù)媒體上所登載的,應(yīng)該現(xiàn)在融創(chuàng)跟九龍倉(cāng)應(yīng)該是并列第一大股東,宋主席應(yīng)該退出上市公司。

Dr. Stanley:商業(yè)地產(chǎn)最重要的是長(zhǎng)期持有,所以長(zhǎng)期持有用什么錢、什么利息持,有絕對(duì)性的的分別。所以,商業(yè)地產(chǎn)如果能夠有海外結(jié)構(gòu),最后用美金持有,現(xiàn)在是2-3%的利息,跟人民幣持有6-7%的利息,持有成本有非常大的區(qū)別,那誰(shuí)能持有更久非常容易明白。方正兄對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走,我們下兩個(gè)話題再深入探討可以嗎?

方正:@Dr. Stanley [握手]

Dr. Stanley:商業(yè)地產(chǎn)最主要的是如何出貨,中國(guó)是靠零散出售,但整體以后的商業(yè)價(jià)值非常低,租金和以后物業(yè)售價(jià),大部分澳大利亞和新加坡的商業(yè)地產(chǎn)出貨是賣給房地產(chǎn)基金,這樣把地產(chǎn)變成證券化,在金融市場(chǎng)出貨,即不交稅(或當(dāng)?shù)赜卸悇?wù)優(yōu)惠政策),有非常大的溢價(jià)空間,在中國(guó)最好的例子就是李嘉誠(chéng)主的東方廣場(chǎng)。謝謝紋如的對(duì)接平臺(tái),好像今天撞到很多十年沒(méi)見的老兄弟姐妹們,可能因?yàn)榻Y(jié)了婚乖了,少出來(lái)拋頭露面。

Dr. Stanley:那我們進(jìn)入另外兩個(gè)話題大家可能更親切。

林紋如:@Dr. Stanley 是名人,一定在哪里都遇到熟人

二、上海房地產(chǎn)升值空間

Dr. Stanley:話題二,上海市市委書記提出五點(diǎn),總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高,大家買一下上海的房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)是升還是跌呢??jī)煞昼姶蠹铱紤]一下我等答案。孫禧進(jìn):必漲無(wú)異,那肯定的,全中國(guó)全世界都能跌,上海不會(huì)跌。

林紋如:我和孫兄同感

H.Xu:@紋如,我買降

Dr. Stanley:H.Xu兄,可以跟大家分享一下你的見解嗎?

H.Xu:基強(qiáng)兄,我參與討論,活躍氣氛。當(dāng)然得聽專家的!

樊暉:@Dr. Stanley 你講的未來(lái)多少年

Dr. Stanley:還有六十秒,繼續(xù),孫兄您也太上海了吧,為什么上海不會(huì)跌呢?

孫禧進(jìn):中國(guó)土豪、外國(guó)土豪、華僑土豪、世界土豪集聚北、上、廣。世界品牌、地球人的向往,上海男人、女人已經(jīng)是著名商標(biāo)了,房?jī)r(jià)不漲不可能。

Dr. Stanley:孫兄您剛剛的話,非常有意思,就是全世界人都涌進(jìn)上海,這個(gè)我們等一下再談多一點(diǎn)關(guān)于上海。@樊暉,平是難度很高的,我相信中國(guó)政府很難在通貨膨脹的情況下,房?jī)r(jià)持平。其實(shí)假如你說(shuō)持平的話其實(shí)就是房?jī)r(jià)在跌,因?yàn)橥ㄘ浥蛎浉?huì)吃掉房?jī)r(jià)。

孫禧進(jìn):上海已經(jīng)不是你我的,上海是世界的、地球的、人類的。沒(méi)有你的參與上海照漲。聽我的,不要再想幼稚的問(wèn)題了。

陳祿正:須升

Christina:搬小板凳來(lái)聽

王存:@Dr. Stanley 已經(jīng)微跌了

勁光卓瑪:任何發(fā)展有周期,月滿則虧,抑制超發(fā)可能嗎?不知道會(huì)大跌嗎?

林常青:@孫禧進(jìn) 用5年或是10年的時(shí)間來(lái)看房?jī)r(jià)一定漲!但是3年內(nèi)微跌是必然的,而且己是事實(shí)!

王存:@林常青 同意

勁光卓瑪:香港、日本也是國(guó)際化城市,也逃不過(guò)房產(chǎn)周期。

林常青:@勁光卓瑪 講述的對(duì)!

Dr. Stanley:絕大部分其實(shí)買升,因你們都是業(yè)主或者大業(yè)主(其實(shí)我也是小小小業(yè)主)。我們公司基強(qiáng)聯(lián)行從事了國(guó)際地產(chǎn)基金的顧問(wèn)工作,不能只憑感覺,另有大量的數(shù)據(jù)和其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)事,所以從韓書記的前兩個(gè)要點(diǎn)來(lái)判斷未來(lái)的房?jī)r(jià),總量鎖定、增量遞減簡(jiǎn)單來(lái)講是把總量控制在一定水平,把每年增加的供應(yīng)減少,也就是以最簡(jiǎn)單的供求關(guān)系,假如上海繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)最中心,人口是導(dǎo)入的話,在總量控制、增量減少的情況下,上海未來(lái)的房地產(chǎn)一定會(huì)是升的,據(jù)我估計(jì),正常的每年升幅應(yīng)該是利息加通貨膨脹,應(yīng)該在10%或者以上平均增長(zhǎng),但是優(yōu)質(zhì)區(qū)域會(huì)有10-15%的增長(zhǎng),不好意思!不經(jīng)意的又賣了點(diǎn)小廣告。

孫禧進(jìn):兄弟言過(guò)其實(shí),好地段好房子永遠(yuǎn)不跌。

王存:@Dr. Stanley 我不信,雖然最近剛買了一套,開個(gè)賭局吧

凌臨貴:上海城市定位是金融商貿(mào),虹橋國(guó)家會(huì)展中心啟動(dòng)營(yíng)業(yè)后將成為世界最大的商貿(mào)會(huì)展場(chǎng),由于中國(guó)是世界工廠,也是最大的消費(fèi)市場(chǎng),全世界的商家想進(jìn)中國(guó),或全國(guó)各地的廠家想全國(guó)鋪貨或外銷全世界,他們都會(huì)到上海設(shè)點(diǎn),試想只要10%的商貿(mào)所得的New Money進(jìn)入上海市場(chǎng),對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響有多大?因此上海的商業(yè)辦公及高端地產(chǎn)將不可能有下降空間。

Dr. Stanley:又是一個(gè)老朋友勁光,你講的是對(duì)的,我們研究過(guò)香港和日本,但是香港和日本,與現(xiàn)在中國(guó)2014年是不在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上。97年的香港人均GDP已經(jīng)是三萬(wàn)多塊美金。在說(shuō)97年后的香港雖難,停了、跌了五到七年不等,但現(xiàn)在遠(yuǎn)比97年的房?jī)r(jià)高 ,各位過(guò)去五年移民香港的人能證明我講話嗎?當(dāng)然我們不相信房地產(chǎn)會(huì)一直漲下去,不過(guò)我斷定假如中國(guó)的經(jīng)濟(jì)系需要漲上去,房?jī)r(jià)會(huì)同經(jīng)濟(jì)同一個(gè)方向增長(zhǎng)。凌主席的高見讓我學(xué)習(xí)!

王存:香港人曾經(jīng)也這么想,東京人也這么想

凌臨貴:@Dr. Stanley 抱歉,忍不住班門弄斧,請(qǐng)多指教[抱拳]

Dr. Stanley:其實(shí)只需是7%的增長(zhǎng)已經(jīng)很不得了。

林常青:@Dr. Stanley 需要與現(xiàn)實(shí)己經(jīng)有落差了,2014年4月全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)排名(最新版)

Dr. Stanley:凌主席,您的見解在亞洲的幾個(gè)城市或國(guó)家香港,臺(tái)灣,新加坡和日本,只要其須由5%連續(xù)十年、二十年增長(zhǎng),他們的房?jī)r(jià)絕對(duì)是同一個(gè)方向走對(duì)嗎?

勁光卓瑪:大家已經(jīng)習(xí)慣20%以上的增長(zhǎng)了,最好一天一漲,其實(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定年7%復(fù)利增長(zhǎng)也不少

Dr. Stanley:好!上面聊話題大家討論很激烈,我們拋出一個(gè)跟你自身最有關(guān)系的一個(gè)話題談?wù)労脝?勁?您也太貪心了,現(xiàn)在問(wèn)下我們商業(yè)對(duì)接平臺(tái)的所有群友們他們做的實(shí)業(yè)能夠長(zhǎng)時(shí)間持繼有15%盈利的有多少家?我相信現(xiàn)在所有的富豪門、土豪們或不愁生活的人們,最關(guān)心的事就是財(cái)富的傳承。是嗎?

林紋如:創(chuàng)造比傳承更重要

凌臨貴:@Dr. Stanley 只要有New Money支撐的全世界大城市,沒(méi)有地產(chǎn)租金行情下行的。

勁光卓瑪:@Stanly,我想說(shuō)的是要有合理預(yù)期,大漲本身就是風(fēng)險(xiǎn)

Dr. Stanley:凌主席,同意見解,創(chuàng)造比傳承更重要。其實(shí)每件賺錢的事你都是參與決定的不是嗎?如何財(cái)富傳承?地產(chǎn)是世界上第二大能夠傳承財(cái)富的工具之一,能夠傳承財(cái)富的工具主要有證券和地產(chǎn),特別是在老牌家族里面,比如說(shuō)美國(guó)的洛克菲勒家族就是以傳承地產(chǎn)永遠(yuǎn)致富,又比如英國(guó)的高富諾家族也是用此方法傳承的。

凌臨貴:同意

Dr. Stanley:王兄,其實(shí)我剛剛在說(shuō)上海房地產(chǎn)升值空間,是基于兩個(gè)條件,第一個(gè)是上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好;第二個(gè)是上海這個(gè)城市是人口導(dǎo)入的城市,那假如三四線城市不符合這兩個(gè)條件,這個(gè)城市的房?jī)r(jià)我是不看好的。以香港的大亨來(lái)舉例,大家知道李嘉欣老公—許先生家里做什么嗎?其實(shí)他們從早期做船務(wù)發(fā)展為收租佬,在中環(huán)擁有數(shù)棟寫字樓,令他們的子孫都能享受財(cái)富與美人,這不都是大家所祈求的嗎?反正我是要讓我兒子有這種機(jī)會(huì)的,你們呢?

Dr. Stanley:Sunny你講得非常對(duì)!貨幣超發(fā)不解決,換句話來(lái)講大家就有很多的現(xiàn)金流在市面上,現(xiàn)金流太豐裕就會(huì)引起通貨膨脹通,對(duì)抗貨膨脹最好的方法就是買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)這寶貝。選擇個(gè)人投資和公司投資是有分別的,公司投資應(yīng)該是以貨以輪轉(zhuǎn),增加流動(dòng)性,以公司擅長(zhǎng)的方法去做,需要公司系統(tǒng)相對(duì)完善;個(gè)人投資一定記住要以簡(jiǎn)單為主,簡(jiǎn)單來(lái)講建議大家在國(guó)內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓,這種方法對(duì)管理的要求相對(duì)較低,需要的服務(wù)又能非常簡(jiǎn)單的外包。

勁光卓瑪:Stanley,北京和上海市場(chǎng)穩(wěn)定性有什么區(qū)別?

Dr. Stanley:勁光,北京市場(chǎng)跟上海市場(chǎng)有一定的分別,因?yàn)樗鼈兯鶎?duì)的客戶是不一樣的,不過(guò)這兩個(gè)市場(chǎng)剛好在中國(guó)來(lái)講是一個(gè)互補(bǔ)。凌主席,謝謝您整個(gè)晚上的支持,下次能不能不在你會(huì)所吃飯, 我請(qǐng)到外灘27號(hào)的羅斯福,我請(qǐng)你吃飯,謝謝你今天晚上的支持。

凌臨貴:@Dr. Stanley 你講得太好了,我忍不住插話,對(duì)不起,我請(qǐng)你好了,把曉通也叫上。

Dr. Stanley:陳明兄,你覺得只給兒子跟美人,太多?那就要看有多少個(gè)兒子跟美人了。凌主席好啊,我把雪老大叫上,他家藏著很多很好的酒

凌臨貴:把紋如也拉過(guò)來(lái)

Dr. Stanley:各位群友時(shí)間過(guò)得真快,非常感謝大家在過(guò)去兩個(gè)小時(shí)對(duì)我的支持希望很快再能夠跟大家一起溝通。再度,謝謝紋如和李總。good night!

方正:講的非常精彩,全是干貨!謝謝分享! @Dr.Stanley

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