"商業(yè)地產(chǎn)的核心是長期持有和如何出貨”。商業(yè)地產(chǎn)長期持有用什么錢、什么利息持，有絕對性的分別。中國商業(yè)地產(chǎn)是靠零散出售，其整體租金和物業(yè)售價(jià)的商業(yè)價(jià)值非常低。5月19日，第十四期“每日之星”有幸邀請基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)，與海友們分享交流金融服務(wù)如何給中國商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大溢價(jià)空間，及其商業(yè)地產(chǎn)投資和傳承背后的思考。

在通貨膨脹的情況下，房價(jià)持平是很難的。假如說可持平其實(shí)就是房價(jià)在跌，通貨膨脹跟利息會吃掉房價(jià)。陳總告訴我們投資房產(chǎn)、判斷未來的趨勢，需有大量的數(shù)據(jù)和其他國家的經(jīng)驗(yàn)來考核和說明，不能只憑感覺說事。

在商海通平臺上，個(gè)人投資和公司投資也是海友們關(guān)注的話題。陳總建議，公司以擅長方式去做投資，個(gè)人投資以簡單為主。在國內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓，這種方法對管理的要求相對較低,需要的服務(wù)又能非常簡單的外包。買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)對抗貨膨脹是最好的方法。

一、商業(yè)地產(chǎn)與金融服務(wù)

李國盛：【每日一星，第十四期】今晚8點(diǎn)，基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)，做客每日一星，交流《中國地產(chǎn)與金融服務(wù)》，歡迎陳總��！

朱慰歡：等待著，歡迎陳總。請問陳總，作為房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者，是服務(wù)什么？謝謝

Dr. Stanley：各位海友好，今天晚上有機(jī)會在紋如和李總的安排之下跟大家交流。今天準(zhǔn)備了一個(gè)主題的話題;房地產(chǎn)和金融,另外兩個(gè)副的話題與大家交流。先跟大家分享一下2013年商業(yè)地產(chǎn)租金，收入排行榜。

方正：房地產(chǎn)現(xiàn)在撲朔迷離，需要聽聽陳總的專家之言！

Dr. Stanley：1.九龍倉111億；2.太古96.7億；3.新鴻基90.7億；4.萬達(dá)85.6億。大家用幾分鐘消化一下剛剛的數(shù)字等下我們回來談下商業(yè)地產(chǎn)跟金融。

林常青：@Dr. Stanley 很久不見！2005-2006年在京參加ccim幾次活動(dòng)時(shí)交流過！

H.Xu：@Dr. Stanley 基強(qiáng)兄，十年未見了！

Dr. Stanley：在內(nèi)地外資港資房企中涉足商業(yè)地產(chǎn)的十八家企房企的租金收入排行榜單上，九龍倉、太古地產(chǎn)、新鴻基，這三家港資房企租金位列前三，收入分別為111.33億 96.73億 90.78億, 同時(shí)新鴻基也占領(lǐng)了香港地產(chǎn)上市公司最大的股價(jià)。黑馬恒隆和嘉里也有非常好的表現(xiàn)，香港的住宅地產(chǎn)在1997年前,獨(dú)占頭四名。跟過去十年中國的地產(chǎn)，非常相像，是嗎？但10年、15年后還會是這樣嗎？地產(chǎn)公司的價(jià)值在股價(jià), 不在于你某一年或某一年里極大的盈利, 而是能否有穩(wěn)定的每年的正的遞增長，資本市場對于你的末來盈利有明確的預(yù)期及實(shí)現(xiàn)。剛要賣出的杭州綠城和香港新鴻基就是最好的兩個(gè)相反的例子。房地產(chǎn)投行，其實(shí)就是房地產(chǎn)的金融的服務(wù)，我們經(jīng)營的領(lǐng)域主要有四部分，分別為：1. 房地產(chǎn)基金；2.房地產(chǎn)投資顧問；3.房地產(chǎn)大宗買賣；4.房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理。根據(jù)媒體上所登載的，應(yīng)該現(xiàn)在融創(chuàng)跟九龍倉應(yīng)該是并列第一大股東,宋主席應(yīng)該退出上市公司。

Dr. Stanley：商業(yè)地產(chǎn)最重要的是長期持有，所以長期持有用什么錢、什么利息持，有絕對性的的分別。所以，商業(yè)地產(chǎn)如果能夠有海外結(jié)構(gòu)，最后用美金持有，現(xiàn)在是2-3%的利息，跟人民幣持有6-7%的利息，持有成本有非常大的區(qū)別，那誰能持有更久非常容易明白。方正兄對房地產(chǎn)市場如何走，我們下兩個(gè)話題再深入探討可以嗎？

方正：@Dr. Stanley [握手]

Dr. Stanley：商業(yè)地產(chǎn)最主要的是如何出貨，中國是靠零散出售,但整體以后的商業(yè)價(jià)值非常低,租金和以后物業(yè)售價(jià),大部分澳大利亞和新加坡的商業(yè)地產(chǎn)出貨是賣給房地產(chǎn)基金，這樣把地產(chǎn)變成證券化，在金融市場出貨，即不交稅（或當(dāng)?shù)赜卸悇?wù)優(yōu)惠政策），有非常大的溢價(jià)空間，在中國最好的例子就是李嘉誠主的東方廣場。謝謝紋如的對接平臺,好像今天撞到很多十年沒見的老兄弟姐妹們，可能因?yàn)榻Y(jié)了婚乖了，少出來拋頭露面。

Dr. Stanley：那我們進(jìn)入另外兩個(gè)話題大家可能更親切。

林紋如：@Dr. Stanley 是名人，一定在哪里都遇到熟人

二、上海房地產(chǎn)升值空間

Dr. Stanley：話題二，上海市市委書記提出五點(diǎn)，總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高，大家買一下上海的房地產(chǎn)未來會是升還是跌呢？兩分鐘大家考慮一下我等答案。孫禧進(jìn)：必漲無異，那肯定的，全中國全世界都能跌，上海不會跌。

林紋如：我和孫兄同感

H.Xu：@紋如，我買降

Dr. Stanley：H.Xu兄,可以跟大家分享一下你的見解嗎？

H.Xu：基強(qiáng)兄，我參與討論，活躍氣氛。當(dāng)然得聽專家的！

樊暉：@Dr. Stanley 你講的未來多少年

Dr. Stanley：還有六十秒，繼續(xù)，孫兄您也太上海了吧，為什么上海不會跌呢？

孫禧進(jìn)：中國土豪、外國土豪、華僑土豪、世界土豪集聚北、上、廣。世界品牌、地球人的向往，上海男人、女人已經(jīng)是著名商標(biāo)了，房價(jià)不漲不可能。

Dr. Stanley：孫兄您剛剛的話,非常有意思，就是全世界人都涌進(jìn)上海，這個(gè)我們等一下再談多一點(diǎn)關(guān)于上海。@樊暉，平是難度很高的，我相信中國政府很難在通貨膨脹的情況下,房價(jià)持平。其實(shí)假如你說持平的話其實(shí)就是房價(jià)在跌，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浉�利息會吃掉房價(jià)。

孫禧進(jìn)：上海已經(jīng)不是你我的，上海是世界的、地球的、人類的。沒有你的參與上海照漲。聽我的，不要再想幼稚的問題了。

陳祿正：須升

Christina：搬小板凳來聽

王存：@Dr. Stanley 已經(jīng)微跌了

勁光卓瑪：任何發(fā)展有周期，月滿則虧，抑制超發(fā)可能嗎？不知道會大跌嗎？

林常青：@孫禧進(jìn) 用5年或是10年的時(shí)間來看房價(jià)一定漲！但是3年內(nèi)微跌是必然的，而且己是事實(shí)！

王存：@林常青 同意

勁光卓瑪：香港、日本也是國際化城市，也逃不過房產(chǎn)周期。

林常青：@勁光卓瑪 講述的對！

Dr. Stanley：絕大部分其實(shí)買升,因你們都是業(yè)主或者大業(yè)主（其實(shí)我也是小小小業(yè)主）。我們公司基強(qiáng)聯(lián)行從事了國際地產(chǎn)基金的顧問工作，不能只憑感覺，另有大量的數(shù)據(jù)和其他國家的經(jīng)驗(yàn)說事,所以從韓書記的前兩個(gè)要點(diǎn)來判斷未來的房價(jià)，總量鎖定、增量遞減簡單來講是把總量控制在一定水平，把每年增加的供應(yīng)減少，也就是以最簡單的供求關(guān)系，假如上海繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)最中心，人口是導(dǎo)入的話，在總量控制、增量減少的情況下，上海未來的房地產(chǎn)一定會是升的，據(jù)我估計(jì)，正常的每年升幅應(yīng)該是利息加通貨膨脹，應(yīng)該在10%或者以上平均增長，但是優(yōu)質(zhì)區(qū)域會有10-15%的增長，不好意思!不經(jīng)意的又賣了點(diǎn)小廣告。

孫禧進(jìn)：兄弟言過其實(shí)，好地段好房子永遠(yuǎn)不跌。

王存：@Dr. Stanley 我不信，雖然最近剛買了一套，開個(gè)賭局吧

凌臨貴：上海城市定位是金融商貿(mào)，虹橋國家會展中心啟動(dòng)營業(yè)后將成為世界最大的商貿(mào)會展場，由于中國是世界工廠，也是最大的消費(fèi)市場，全世界的商家想進(jìn)中國，或全國各地的廠家想全國鋪貨或外銷全世界，他們都會到上海設(shè)點(diǎn)，試想只要10％的商貿(mào)所得的New Money進(jìn)入上海市場，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響有多大？因此上海的商業(yè)辦公及高端地產(chǎn)將不可能有下降空間。

Dr. Stanley：又是一個(gè)老朋友勁光,你講的是對的，我們研究過香港和日本，但是香港和日本,與現(xiàn)在中國2014年是不在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上。97年的香港人均GDP已經(jīng)是三萬多塊美金。在說97年后的香港雖難，停了、跌了五到七年不等，但現(xiàn)在遠(yuǎn)比97年的房價(jià)高 ,各位過去五年移民香港的人能證明我講話嗎?當(dāng)然我們不相信房地產(chǎn)會一直漲下去,不過我斷定假如中國的經(jīng)濟(jì)系需要漲上去，房價(jià)會同經(jīng)濟(jì)同一個(gè)方向增長。凌主席的高見讓我學(xué)習(xí)！

王存：香港人曾經(jīng)也這么想，東京人也這么想

凌臨貴：@Dr. Stanley 抱歉，忍不住班門弄斧，請多指教[抱拳]

Dr. Stanley：其實(shí)只需是7%的增長已經(jīng)很不得了。

林常青：@Dr. Stanley 需要與現(xiàn)實(shí)己經(jīng)有落差了，2014年4月全國100個(gè)城市房價(jià)排名（最新版）

Dr. Stanley：凌主席,您的見解在亞洲的幾個(gè)城市或國家香港,臺灣,新加坡和日本，只要其須由5%連續(xù)十年、二十年增長，他們的房價(jià)絕對是同一個(gè)方向走對嗎?

勁光卓瑪：大家已經(jīng)習(xí)慣20%以上的增長了，最好一天一漲，其實(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定年7%復(fù)利增長也不少

Dr. Stanley：好!上面聊話題大家討論很激烈，我們拋出一個(gè)跟你自身最有關(guān)系的一個(gè)話題談?wù)労脝�？勁�?您也太貪心了，現(xiàn)在問下我們商業(yè)對接平臺的所有群友們他們做的實(shí)業(yè)能夠長時(shí)間持繼有15%盈利的有多少家？我相信現(xiàn)在所有的富豪門、土豪們或不愁生活的人們,最關(guān)心的事就是財(cái)富的傳承。是嗎？

林紋如：創(chuàng)造比傳承更重要

凌臨貴：@Dr. Stanley 只要有New Money支撐的全世界大城市，沒有地產(chǎn)租金行情下行的。

勁光卓瑪：@Stanly,我想說的是要有合理預(yù)期，大漲本身就是風(fēng)險(xiǎn)

Dr. Stanley：凌主席,同意見解，創(chuàng)造比傳承更重要。其實(shí)每件賺錢的事你都是參與決定的不是嗎？如何財(cái)富傳承？地產(chǎn)是世界上第二大能夠傳承財(cái)富的工具之一，能夠傳承財(cái)富的工具主要有證券和地產(chǎn)，特別是在老牌家族里面，比如說美國的洛克菲勒家族就是以傳承地產(chǎn)永遠(yuǎn)致富，又比如英國的高富諾家族也是用此方法傳承的。

凌臨貴：同意

Dr. Stanley：王兄,其實(shí)我剛剛在說上海房地產(chǎn)升值空間,是基于兩個(gè)條件，第一個(gè)是上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好;第二個(gè)是上海這個(gè)城市是人口導(dǎo)入的城市,那假如三四線城市不符合這兩個(gè)條件,這個(gè)城市的房價(jià)我是不看好的。以香港的大亨來舉例，大家知道李嘉欣老公—許先生家里做什么嗎？其實(shí)他們從早期做船務(wù)發(fā)展為收租佬，在中環(huán)擁有數(shù)棟寫字樓，令他們的子孫都能享受財(cái)富與美人，這不都是大家所祈求的嗎？反正我是要讓我兒子有這種機(jī)會的，你們呢？

Dr. Stanley：Sunny你講得非常對!貨幣超發(fā)不解決，換句話來講大家就有很多的現(xiàn)金流在市面上,現(xiàn)金流太豐裕就會引起通貨膨脹通,對抗貨膨脹最好的方法就是買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)這寶貝。選擇個(gè)人投資和公司投資是有分別的，公司投資應(yīng)該是以貨以輪轉(zhuǎn)，增加流動(dòng)性，以公司擅長的方法去做，需要公司系統(tǒng)相對完善；個(gè)人投資一定記住要以簡單為主，簡單來講建議大家在國內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓，這種方法對管理的要求相對較低,需要的服務(wù)又能非常簡單的外包。

勁光卓瑪：Stanley,北京和上海市場穩(wěn)定性有什么區(qū)別？

Dr. Stanley：勁光,北京市場跟上海市場有一定的分別,因?yàn)樗鼈兯鶎Φ目蛻羰遣灰粯拥�，不過這兩個(gè)市場剛好在中國來講是一個(gè)互補(bǔ)。凌主席，謝謝您整個(gè)晚上的支持，下次能不能不在你會所吃飯, 我請到外灘27號的羅斯福，我請你吃飯，謝謝你今天晚上的支持。

凌臨貴：@Dr. Stanley 你講得太好了，我忍不住插話，對不起，我請你好了，把曉通也叫上。

Dr. Stanley：陳明兄,你覺得只給兒子跟美人，太多?那就要看有多少個(gè)兒子跟美人了。凌主席好啊，我把雪老大叫上,他家藏著很多很好的酒

凌臨貴：把紋如也拉過來

Dr. Stanley：各位群友時(shí)間過得真快,非常感謝大家在過去兩個(gè)小時(shí)對我的支持希望很快再能夠跟大家一起溝通。再度，謝謝紋如和李總。good night！

方正：講的非常精彩，全是干貨！謝謝分享！ @Dr.Stanley